提问：房姐，看到有数据说深圳房价排名第一，北京五年之内还会涨吗？两个城市中哪个发展潜力大
回答：北京上海广州现在都是好的入手时间点。我反对只站在深圳这个城市看深圳，要站在全国的角度。深圳的优势，上海有，北京有，广州也有。但为什么只有深圳走出独立行情？
这就是短期看政策，我们要保持警惕。至于后市，相对谨慎吧，深圳核心区这一波炒作挺严重的，如果你想买，一定要找到价格合理的个盘。或者等深圳不这么热的时候，价格吐回去一点再入手。而且，买过房之后，未来2~3年都要有合理而充裕的现金流。
如果是孤注一掷顶格上，追高现在不建议。只要北京还是中国的首都，它始终都是中国最强大的城市。楼市上涨，核心原理是纸币的印刷；只要纸币存在，我们永远生活在一个通胀的社会；房子的标价，注定会从3万变成30万，甚至更高。至于每个城市具体的涨多涨少，一方面取决于城市本身供求关系的紧张程度，另一方面则是新增纸币的优先级。
在纸币这一点上，作为全国唯一的ZZ中心，北京有着特别的优势：
1.所有新增纸币，是一级级往下放的，第一轮是北京，接着才是上海，深圳。城市等级不同，决定了拿到钱的先后顺序。
2.作为ZZ中心，所有的城市和权贵，都会向北京集中。无论 old money 或者 new money；
3.在北京巨大的城市地位优势的另一面，是北京楼市紧张的供应。
北京一直在严控人口，但产业和城市地位对于外来人口的吸引力仍在，毕竟整个北方，几乎没有第二个更好的城市，北京对整个北方城市是没有对手盘的。从官方数据来看，这两三年来的人口总量并没有明显的减少，只是增加缓慢，但相比于同为一线城市的上海，北京在人口的结构上明显表现出更加年轻的状态。
放到全国，北京的房价未必是涨的最快的，但是北京的住宅，存在严重的供不应求。相比上海和深圳，北京的住宅商品化起步最晚，发展最难，因此在所有城市之中，也是病情最为严重的。
明星大腕，大佬们，都要在北京牵线搭桥。这也就导致了，所有的顶层人物，大部分都有在北京置业的需求。
从各个地方zf热衷于在北京开设驻京办抢地盘，就可见一斑。每一次大涨，之后都会面临2年左右的恐慌期：成交量下跌，再长期保持平静直到慢慢抬升。这种偶尔产生的短暂性下跌，本质上更接近于大涨后回吐；就像一场大胜的战役中，一些士兵因为兴奋而冒进，输掉几次小型战斗，对于最终的结局并不能做出什么改变。
综上，任何时候都不要看空北京楼市。
提问：准备把家里人户口移到杭州，主要是投资，有没有您推荐的楼盘。价格在500-1500
回答：500-1500还是更适合在一线城市投资。这个总价在杭州投资选项很少。 杭州现投资策略是逢笋入，不少新盘价格倒挂都在5千以上，抢到可以无脑入。 没有明显低沽板块。 除了关注倒挂新盘外，二手推荐余杭临平星桥未来科技城、萧山市北等，配合淘笋。
提问：非京籍，北京积分80分，理论上5-8年能排上户口，双方均有工作居住证，现有两居一套（市场价450万左右，契税快满5年，房贷还剩120）。手头现金大概400。家庭年收入大概60左右，小孩5岁。每月支出大概2w。现在想把这笔闲钱用起来，计划购房。请教下思路和方向，同时是否有必要买学区房，感谢感谢！
回答：具体要看是哪个小区，多少平米？ 然后分析是应该卖出，还是抵押出来。 400万现金可以在1000万下市场选择，但你现有资产还有很大可能性，所以空间很大。 非京户，加上朝阳学区倾斜，以及学历的急剧贬值，建议你选择朝阳的优质标的，学区属性可以是普通-朝阳次顶级。 可以把你的具体情况和我们御用中介描述一下，先做个选筹的面谈，分析具体的情况，然后出具方案。
提问：房姐您好，看了您的文章受益匪浅新人首问，急盼回复，女儿未婚京户，首房首贷，在五道口附近工作明年单位可分一套老公房，我们非京户，想购买一套两居房自住兼增值，不用考虑学区，首付250一300之间，年收入30.地点以五道口为中心距离不远的，生活交通出行比较便利居住人文环境好点的，之前主要看了海淀的，回龙观的一些盘，有强佑清河新城，水木天成，力度家园等，回龙观有融泽嘉园，金域华府，国风美唐，流星花园三期，公园悦府，还有龙泽苑，龙华园，龙跃苑等之类一系列的小多层，总的看下来，感觉海淀价格比较高，国风美唐公园悦府比较好，但距离稍有点远，金域华府还不错但有点小贵，所以一直在纠结中，请房姐给出个比较好的建议，另外，金域华府的限价房和商品房哪个值得购买？融泽嘉园和金域华府之间做个推荐，还有最后一个诉求，我个人一直比较青睐朝阳的奥森板块，离五道口也不远，但好像符合我们选择的盘太少了，请房姐除了上述之外，还有没有其它的的思路或板块推荐指导一下，劳您费心！盼回复！
回答：1. 交通近点看看清河 西三旗板块的上林溪、当代城市家园、燕清源。这几个自住也还不错 2.昌平 金域华府>融泽嘉园，买商品房。如果价格能接受就直接入金域华府 品质不错，退一步就看公园悦府和国风。
提问：房姐您好！本人情况：单身女，31岁，高校老师，京户，首套，工作地点在北四环学院桥。首付自己有100多，父母能给200多，最多350吧。还款能力自己公积金月5000，到手现金1w出头，父母工资各1w出头，三人各有5w左右年终奖。父母55岁，5年后退休，户口会随迁到北京。 目前考虑了1.单位附近老破小，这些钱能买的只能非常老非常小。2.清河和亚运村等不远不近地方的小两居，也比较老。3.回龙观天通苑区域，目前比较关注的是新龙城，可以上三居。4.新房，东小口两个期房有点不想等那么久，公园悦府去看了，所剩不多，小区挺喜欢的，但是只剩三居，月供2w多很吃力。5.先买套明天第一城的商办住着，留钱在手里将来婚后再说，但觉得商办不靠谱，否决了。 我希望两年内能结婚吧，再努力找对象。现在住单位宿舍没啥压力，希望买房一个是增加点找对象的竞争力，再一个父母在老家把钱给了私人借贷我很不放心，不过总体来说不着急买。目前首套不一定长期自住，可能要看将来另一半的情况吧。 想咬牙上公园悦府，这样父母将来过来不用再换。其次倾向是新龙城三居，将来也可以不换房了，或者等父母户口过来用他们的首套资格再买。虽然同事都说近一点好，但他们普遍要接送孩子上学，我还早。而且他们住得近但是也至少是两居，我只能小一居，居住体验可能差点。 另外我们单位有附小附中所以希望尽量规避学区溢价，主要是考虑居住舒适度，交通也不能太麻烦，北七家等感觉太远，不过我工作倒是不用每天早九晚五，通勤可能还好，也有京牌就是不太敢开车。麻烦您从专业角度给点意见，谢谢！
回答：1. 单位附近老破小都先排除掉，选筹区域划定在回龙观板块是合理的。 2. 公园悦府现在性价比不错，只要月供能稳定住，过几年无论是有对象了还是工资上涨都会缓解压力，买房就应该垫脚够一够。备选除了新龙城还可以看下国风美唐 品质也不错
提问：请问转换LPR利率到底咋回事不太懂，是银行强制转化吗？ 我的主要问题是，自己的几套房，有的当时享受4.9的85折，有的办理时上浮了1.1-1.2倍。有的持平4.9。这种情况下，哪种该转，哪种不该转？谢谢
回答：参考前面写过的LPR的帖子 LPR市场浮动利率 目前有多家银行改为默认转换LPR，如果不主动选择的话。 85折直接转LPR，上浮转LPR。
提问：房姐好啊，请问一下佛山是属于第几线城市，我看你的买房内参说回避三线以下的城市，佛山属于三线以下吗？和佛山同类型的城市有哪几个？
回答：佛山≠佛山市区 佛山价值在于和广州相连接区域，例如北滘，相当于广州的城郊结合部，佛山的市中心反而没有太多价值。 类似的有东莞凤岗。
提问：房姐，您好！一直看您的帖子，收获良多。目前持币选筹中，特来请教，希望可以得到您的指导，先谢过！ 我是京籍，现有一套首城国际三居室自住中。目前手上子弹800，想再购入一套不超过1000。纯投资保值，无学区要求，不自住，希望便于出租，打算持有6-10年。 最近去看了太阳宫UHN国际村，朝阳公园西路博雅园，丰台保利百合，以及现住的首城国际。首城90平二居及小三居均价已经超过9.5万，感觉是不是有点溢价了？ 想请教房姐：像我这样的情况，900-1000w投资保值，不自住，看重6-10年后的回报，当下以出租为目的，您推荐哪些板块哪些小区？非常非常感谢！
回答：1000w的预算投资，长期看需要考虑房子变现的难度问题，位置过偏的就别看了，1000w的房子加上未来的升值，可能不太好出手 ，1000w买青年路的三居相对好出手一些，比如华纺易城的大三居 还有一个思路就是买位置好的两居，比如望京的橄榄城、臻园或者双井的富力城，出租来说这几个位置都还算核心，租金也不差
提问：【新人首问】房姐好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一居或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问房姐有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，房姐能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财收益，而且现在贷款利率低，在买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问房姐，退休人员能贷款吗？
回答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入学区房， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款
回答：1. 重视学区就看东西城，但东城永外环境一般学区也不行，推荐看西城广安门外。朝阳好点学区离你工作位置远，不建议看 2. 亦庄板块能兼顾自住和学区属性，比较均衡。重点看人大附近，比如万科金域东郡、金茂悦、凤丹壹号、海梓府。
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