拥有一套住房，是很多人追求一生的梦想。
虽然现在房价都不便宜，但好在有银行按揭能够解决一部分资金困局，通俗点讲就是用未来的收入先一圆住房梦。
这种方式在现如今也是被大众接受的，大多数人的想法是赶紧买一套属于自己的房子是重点，就算吃糠咽菜但心里是甜的。
可房产毕竟是大额商品，在购买之前要清楚自己的经济实力，银行按揭很好借出来，但如何清偿一定要做到心中有数，否则，留给自己的将是无休止的烦恼，可能还会造成新的损失。
贷款买房一圆住房梦
今年40多岁的梅友前和妻子吴能丽因为向往一个属于自己的“窝”，在看了很多楼盘之后，相中了位于射阳县城的一个大型综合小区的一套房产。
不过摸摸自己的口袋，虽然辛劳奔波多年，但除去生活开支，实质上手头根本没有余钱，存下的钱连首付都不够。为了一圆住房梦，梅友前和吴能丽看看飙升的房价，最终还是决定咬牙贷款买房。
在向亲友东拼西借凑够首付之后，梅友前和吴能丽与开发商签订了《个人住房贷款合同》，按照行业规定，约定了借款金额、借款期限、担保方式等内容。
合同上说得很具体，就是以梅友前和吴能丽合同项下贷款所购买的房产作为抵押，担保向银行贷款。其实这种方式就是房地产交易中比较常用的“按揭”形式，购房者以所购房屋或物品为抵押向银行贷款，然后分期偿还。
这种方式在目前房地产交易中经常被用到，可是很多人对其中具体的操作并不十分了解，一般在行业中通常把贷款买房的人称为“按揭人”，而提供购房贷款的称为“按揭受益人”。
从程序上来讲，贷款买房的一方将产权转让按揭受益人作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人应立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，在此过程中，按揭人也就是贷款买房的一方对房产享有使用权。
但这其间是有一个空档的，就是在房屋交付使用之前，并不存在实物，一般是需要开发商提供阶段性担保的，只有这样，按揭受益人才会向按揭人提供贷款，这种担保可以是物的担保，也可以是信誉担保。
因为二者具有连贯性，因此在签订合同时，开发商也与梅友前和吴能丽夫妇约定了自签订借款合同之日至办妥房屋抵押登记手续，且银行收到他项权证之日止的阶段性担保条款，所指的他项权证就是指的房产抵押手续。
合同订立后，银行向梅友前夫妇提供了足额借款，夫妇俩办理了预购商品房抵押预告登记。从某种意义上来讲，梅友前和吴能丽有了属于自己的房产，也终于圆满了寻求半生的住房梦。
无力还贷牵连开发商
可是要想笑到最后，还得按时还款，只有这样才能彻底拥有房产，在没有还清按揭之前，虽然可以居住，从名义上是属于自己，但如果违约，银行是可以随时收回的。
刚开始，梅友前和吴能丽因为按揭的驱动，找了多份兼职，就为了在偿还房贷之余自己还能生活宽裕一点。一直持续了一年之后，所购买的房产也成功获得了不动产产权证。
可是天有不测风云，在随后的一段时间里，由于外部因素的干扰，梅友前和吴能丽一直处于失业状态，除了必要的生活开支之外，偿还房贷几乎成为一种奢望。按照银行规定，按揭贷款连续逾期超过六次的，会经过通知、催缴等程序向贷款者交涉。
如果一段时间内多期未还款的话，银行会发放“律师函”，告知不偿还贷款的后果以及诉讼权益。如果按揭人既不讲明情况也不偿还贷款的话，则会被起诉至法院要求全额还款。
如果被判定为恶意不还的，房产肯定会被法院收回拍卖或者变卖，所得价款除偿还银行本金、利息外，多余的则会退还借款人，而房产则会成为他人财产。但如果确实是因为家庭经济困难而无力还贷，房产又是唯一住房的话，法院也不会采取拍卖形式，最多判决按揭人限时还款。
别以为这样轻松，一旦判决，按揭人所有的收入来源均会被银行和法院监控，只要有收入均会优先偿还给银行，因此欠的钱并不会消失，所以也别天真到“反正没钱能咋办”这种想法。
不过银行也不会这样傻，大多时候还是会将开发商带上的，因为开发商毕竟承担了一定的担保责任。所以在本案中，银行在连续收不到梅友前夫妇还款达到约定次数的上限之后，一纸诉状将夫妇俩和开发商共同告上法庭，要求梅友前夫妇承担还款责任，开发商承担连带保证责任。
抵押权设立无需担责
本案的焦点就在于，到了这个份上，开发商是否应当承担连带保证责任？但开发商对银行要求承担连带保证责任不置可否，认为银行与梅友前夫妇之间的借贷纠纷没有半毛钱关系。
开发商辩称，在之前已经为包括梅友前夫妇在内的全体业主办理了抵押预告登记，而且该预告登记现已生效，房地产开发商请求就抵押财产优先受偿应当得到法院支持，且应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
关于抵押权是否已经设立，开发商还提供了与梅友前夫妇签订的购房贷款协议副本、预告登记告知书以及相关部门的复函等证据，以此证明自身不再承担连带保证责任。
但银行诉称当时办理按揭贷款时抵押权设立和取得不动产权证系两个不同法律概念，开发商是在梅友前夫妇取得不动产权证之前提供的担保，且梅友前夫妇不能偿还贷款也是发生在这之前，银行诉求符合法律规定。
其实说穿了，银行无论在给梅友前夫妇提供贷款前是否查证过其偿还能力，但现在借贷关系已经成立，且三方订立的借款及担保合同均不违反法律规定，银行按时发放了借款，梅友前夫妇未按期偿还借款本息，系违约行为。
那么，开发商是否应当受到裹挟呢？合同上讲得非常清楚，开发商为梅友前夫妇提供担保是自“签订借款合同之日至办妥房屋抵押登记手续，且银行收到他项权证之日止。”也就是说，只要梅友前夫妇办理了不动产登记证，开发商的担保责任就自动消除。
在此之前，梅友前夫妇已经为案涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，按照民法典规定，该房屋的抵押权已经设立。而银行以抵押权设立究竟是办理预告登记还是以取得不动产权证抵押这个时间点来要求开发商承担担保责任是否符合法律规定呢？
民法典讲得很清楚，只要按照规定办理了抵押权预告登记，且已经办理了建筑物所有权首次登记，应当认定抵押权从预告登记之日起设立。虽然本案当事人之间的借款和担保合同签订在民法典实施之前，但最高院关于适用民法典时间效力的若干规定中规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定。
本案中涉及的案涉房屋已经办理了抵押预告登记及不动产首次登记，当时的法律、司法解释虽然未明确规定此种情况下抵押权是否设立，但适用民法典中的法律规定，因此应当认定银行的抵押权已自预告登记之日起设立，开发商不再承担连带保证责任。
最终，法院依法判决梅友前夫妇承担还款责任，某房地产开发商无需承担连带保证责任。至于梅友前夫妇目前状况是否有能力偿还借款，房屋是否会被拍卖、变卖，这些都有具体的法律规定，但这件因房贷合同引发的纠纷基本到此为止了。
买房子，住新房，是人们朴素的价值取向，只要不是恶意炒房，均没有对错之分。不过在购买房产时，还是应当注意自己的偿付能力，切不可图一时之痛快，到时候还不了按揭，产生“断供”，不仅会陷入诉讼当中，还有可能被提前“收房”，这样的损失，恐怕会给已经无力偿还按揭的自己带来更大的损失，甚至雪上加霜，一定要慎重。
