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央妈再提房地产!这是要触底反弹了?!|檀楼市

2021-10-18 点击量:334

文/檀扒爷

10月15日,央行金融市场司司长邹澜在2021年第三季度金融统计数据新闻发布会上,提出了一些很有意思的话。

第1,主要银行要在人民银行、银保监会的指导下,“执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放”。

甚至说,部分金融机构对于房企那个“三线四档”规则上,有误解。

第二,是少数城市房价上涨过快,等恢复稳定后,房贷供需关系还是要恢复正常的。

哦豁!

都说打一巴掌给颗糖,这巴掌是扇了一年多了,脸肿得不像样的房地产,终于等来自己那颗糖了么......

触底反弹,真的要来的这么快吗?

三线四档的误解 是什么

执行好金融审慎管理制度,保持信贷有序投放,这话一说,很多房企悬着的心,算是放下了,心想只要自己不是垫底的,那这把借贷回血,稳了。

这话说的是个果,那因是什么呢?

上边提到了,部分金融机构对于30个试点房企的“三线四档”规则有误解,换句话说就是做法上和预计的出现了偏差。

什么是“三线四档”?

实际上就是我们经常提到的由剔除预收账款后的资产负债率、净负债率还有现金短债比例这三道红线,把房企给分成了四档,如下图:


图片来源:搜狐焦点武汉站

这其实就是把房企的债务风险分了级,通过这些指标让银行等金融机构看一下,哪些企业比较优质,哪些比较坑,算是一个筛查。

看起来比较狠,但的确是要达成房住不炒的前提之一。

面对这种政策,自己头上还压着“房地产贷款比例”的银行们会怎么做呢?

那至少有一部分,肯定是钱要借也都借给绿黄橙三档,红色那波,干脆一刀切,不借了。

为啥?因为上边写了,三条红线踩个遍的,不得新增有息负债。

结果这个行为,央行这次回应了,是误解(顺便提了句目前某些头部房企出问题,是个例)。

什么意思呢?就是企业虽然是红档,但是它这次通过促销啊各种手段,回血了,偿还贷款了,那在这种情况下,银行没有理由不继续支持其正常的工作,既然有能力还款,那就正常借。

要不然,本来好不容易续上的资金流,就又被切断了,一步塌,步步塌,最后银行只当去除个风险,但是企业和员工却要面临更多的问题。

对于这个,我没啥特别的想法,只能说,这一年多的高压调控,目前的情况已经达到预期效果了——

掐着脖子的手,没必要再捏那么紧了。

说到底,优化房地产,又不是要搞死它......

不过话是这么说,只能讲是一个放松的迹象,具体会做到什么程度,并不好说。

在整体还是很紧的大环境下让还有救的房企喘口气,那重担可就落在发放贷款的人身上了,不管是个人还是机构,业务的质量要求增加了,压力一下子上去好多,会很难做。

供需关系恢复 意味着房价要涨?

除去对房企的“利好”外,央行还提到,一些城市的供需关系要恢复到正常状态。

我们可以回顾下这一年多来对房贷供需关系产生影响的政策都是些啥。

首先绝大多数的“一城一策”产物都没有太大杀伤力,尤其是中小城市的,更多像是在完成任务,不过也没啥好责备,在核心中心城市越发崛起的今天,三四线甚至包括一些二线的楼市本身就不好过,谁都不愿意当小白鼠自己拿自己先开刀。

因此除了加大强度的限购限售,其他的影响有多大还真的很难说。

当然,短期内效果最好的,还是要数二手房指导价以及更为直接的银行限贷停贷。

这些操作,是对房贷供需关系影响最大的政策。

不少二手房买家申请贷款时间拉长很多,导致本身也是要置换的卖家手头的交易也向下延期,甚至是买卖黄了,数量到达一定规模,卖家不肯降价卖,买家贷不到款凑够房钱,整个市场也随之降温,房价之前疯涨的态势,也被抑制住了。

那这个,就是国家想要看到的结果。

央行话也说的很明白了,少数城市疯涨(少数太保守了,年初几十个重点城市均价过万放以前真的想都不敢想),恢复正常后房贷的供需关系也会恢复。

那也就是意味着,市场冷的差不多了,房价暂时也涨不动了,逐渐回暖可以开始了,毕竟我们之前就说过,这种政策下最倒霉的,实际上就是有买房计划的偏刚需人群,好不容易攒的首付,突然就不够了。

和上边房企的一样,这也是一个放松的迹象,但是这并不意味着,房贷供需恢复,房价就会像从前那样再次逮着机会疯涨。

像限购限贷还有指导价之类的政策应该还会延续很长时间,而且国家也已经展示过肌肉,让房企和炒房客明白,它完全有能力压住楼市。

房价涨,也只是平稳地适度增长。

以上,总结来说,央妈这次发声,房地产是放松了,但又没完全放松,真正有变化也不会这么快,个人感觉还是要到明年。

说到底,房住不炒要的是稳,不可以暴涨,同时也不支持暴跌,这也是为啥半年来7、8个城市出台限跌令却没有沦为“一日游”政策的原因。

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作者:檀扒爷编辑:灰灰