一直被传“转共”的东城限竞房永定府，终于等来了官宣，还顺便捎带上了海淀天恒·学院里。
1月13日，北京住建委发布了《关于明确海淀区学院里、东城区永佑嘉园销售管理事项的公告》，对于两个项目的性质、产权占比、销售以及二次销售规则，都加以明确。
北京，又创新了。
官方发文可戳文末原文链接，脱水版干货看这里。
01 新产物？
要点一：产权与政府共有，但具体占比待定。
“将两项目调整为政府持有产权份额的商品住房项目，政府产权份额代持机构由属地区政府指定。”
其实早在2018年，北京市出台的限竞房销售管理办法就明确规定，如果限房价项目的销售限价与周边市场价格评估价之比不高于85%（价差比不低于15%）时，将收购转化为共有产权住房。
目前永定府周边新房项目天坛府一期网签地上均价12.2万，次新二手房中海紫御公馆挂牌价11.7万；天恒·学院里直线距离6公里外西三环西钓鱼台·御玺11.75万/平，二手房龄普遍超30年，挂牌价多11万左右。
对比二者89068元/平、85373元/平的限均价，价差倒挂均超过了15%。
但具体这两个项目政府产权占比，“确定后，由属地区政府向社会公告。”
要点二：性质上为共有产权商品房，大部分可参考树村。
“两项目首次购房人自取得不动产登记证之日起5年内，不得以任何形式转让（继承除外）房屋或房屋产权份额。5年后购房人如转让房屋或房屋产权份额，政府持有产权份额应一并转让，并按市场价格计算政府持有产权份额转让价款，由属地区政府代持机构收取。”
关键词有---
满5才能二次销售；届时一并转让100%产权；政府产权按照市场价返还。
要点三：销售规则又有新变化，严格程度排序：共有产权房＞永定府、天恒·学院里＞共有商品房。
“具备本市共有产权购房资格的家庭优先购买，具备本市购房资格的无房居民家庭次优先购买。如有剩余，符合本市限购条件的家庭可递补购买。”
“按优先级别一次性公证摇号确定各级别购房人选房顺序后，按顺序选房销售”。
当年学府壹号院只要符合北京限购即可报名，不分优先级，大家一起摇。
而永定府和学院里的变化，一是对于购房人群的限制，更严苛；二是也区分了摇号优先级，做法非常“共有产权房”化了。
但具体圈儿缩到哪儿，还要看未来的项目公告，毕竟之前共有产权房申购，不同项目对于申购人群限制也是不同的。
02 咋算账？
规则搞清楚了，接下来的问题就是，还值不值？
严肃君之前就以永定府为例算过一笔账，公告后再算有差别哦，考验眼力的时候到了~
永定府限均价89068元/㎡，最高限价93521元/㎡，假设转共后买入价格不变，以政府产权占比20%计算，实际限均价将抬升至111335元/㎡，最高限价116901元/㎡。
还是举个栗子。
现在小A买一套永定府89平房子，实际支付总价=89068元/㎡*89≈793万，但只有80%产权，意味着100%的房子是793除以80%，991万，政府隐形占有198万。
5年之后，小A将房子卖给了小C。
假设按89068元/㎡平价出，小C付出的房屋总价依然是793万，政府拿走793万*20%＝158.6万，小A只能拿到634.4万，亏了；
假设按111335元/㎡售出，小C付出的房屋总价是991万，政府拿走991万*20%＝198.2万，小A能拿到约793万，刚好回本儿；
换句话说，如果永定府真的转共，政府产权占比20%，按照现行的游戏规则，未来二次交易时，只有售价超过111335元/㎡，才算赚。
天恒·学院里，公式一样，请大家自行代入计算~
至于值不值，严肃君认为，看跟谁比。
跟之前限竞房的时候比，两项目“转共”，确实没有那么值了，但放在当下的北京新房市场里，这个地段价格优势还是有的。
