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北京楼市“金九”初见成色 新政效果顶峰回落

2023-09-21 点击量:2650

北京楼市“金九”开了个好头,但与此同时,“认房不认贷”催生的成交热度,也正在回落。

21世纪经济报道记者从中指研究院获得的一份数据显示,“认房不认贷”新政落地后,北京新房、二手房热度都有明显上涨。9月初,连续两周新房认购套数在千套左右,创下了周度成交记录;二手房环比增长23.8%。

短期市场情绪得到拉升,开发商推盘力度加大,到访量增加明显,特别是优质板块项目,关注度较高。

记者调研发现,最能反映楼市真实热度的二手房成交量,在新政后一周达到顶峰,第二周依然处在高位,只是成交绝对值有所下滑,置换型客户出售意愿增加,挂牌量居高不下。

这种瞬时成交热度,随着改善型购房消费力逐渐完成消耗,开始出现疲态,市场再次受观望情绪支配。

一家知名房企的北京区域营销人士透露,开发商认为后续市场情况不好预测,回款是当下的重中之重,抓紧推盘抓紧卖。

新房“抢收”

9月1日晚间,北京宣布执行“认房不认贷”,政策超预期落地之下,尤其是新房项目,涌进了大量的意向客户。

重新获得“首套资格”的购房群体出手果断,售楼处纷纷宣布“彻夜开放、不打烊”,从业人士不禁感慨“这样热闹的景象已经许久不见”。

据21世纪经济报道记者调研,新政落地后一周,处在推盘周期的新房项目到访量明显增加,即便是顺销尾盘,也迎来了一批溢出客户。

中指数据显示,截至9月17日,北京市9月商品住宅成交24.7万平方米,虽然较去年同期仍有47.6%的差距,但周度来看,上周(9月11日-9月17日)北京商品住宅成交1054套,环比增长22.6%,是8月以来周度成交最高值;认购980套,连续两周认购套数在千套左右。

“原来需要8成首付、按二套房走贷款利率的客户,购房成本突然降低了许多,出手速度很快。”北京市朝阳区望京片区的一个改善型新房项目销售表示,这部分人群中,此前曾有过贷款记录但当下已结清的客户居多,也有部分持有“老破小”的客户,计划卖掉手中房子,尽快置换新房。

记者了解到,迅速认购的消费者,多为此前就有置业意向的潜在购房群体,趁着新政利好,将改善性住宅收入囊中。

另一方面,好成绩也与开发商的“抢收”行动密切相关。

在记者的走访中,多个新房项目均表示“市场热度上来了,项目决定收回1-2个点的折扣优惠”。

业内认为,开发商宣称取消优惠有两种作用:一是逼定策略,用以催促意向客户尽快下单;二是收拢优质客户,缩短付款周期,以“10天内交10%首付、3个月内交齐40%首付”为条件,有选择地释放“1-2个点折扣”。

根据中指监测,新政之后,多数开发商倾向于提升营销力度,加大推盘,把握政策窗口期,加速去化,回笼资金。

“公司给的任务就是'抢收’,考核回款率。”前述知情人士透露,开发商期望抓住当下的风口期,尽量多、尽量快地实现出货和回款。

这样的举措背后,是对市场长期情况的不乐观。有房企人士表示:“这批新房客户主要还是之前的蓄客,等着政策落地就出手。真正新增的客户并不多,市场观望情绪还比较严重。”

据该人士所在公司测算,新政影响的购买力并不长久,本质上来看,消费者的支付能力和收入预期没有明显变化。

实际上,新房市场的成交热度已经较新政后第一周有所下降。中指数据显示,新政后第二周新房的认购套数环比出现小幅下滑。

中指研究院市场研究总监陈文静认为,短期来看,房企仍将以项目去化为主,价格整体保持稳定,预计核心或优质楼盘销售表现相对更好,而非核心楼盘随着需求释放动能逐渐减弱,后续销售仍承压。

二手房热度回落

“现在市场开始往下走了,热度不如新政后首周。”多位北京房产中介表示,新政后第二周,二手房市场的成交量开始从顶峰下滑。

中指数据显示,截至9月17日,北京二手房商品住宅成交6734套,较上月同期增长23.8%,周度来看,上周(9月11日~9月17日)二手房成交3356套,环比增长24.9%,是5月以来周度最高水平。

21世纪经济报道记者从走访中了解到,9月1日北京宣布“认房不认贷”落地后首个周末(9月2日-9月3日),北京某头部房产中介品牌单日成交量接近700套,“飙升6倍”;新政后第二个周末(9月9日-9月10日),单日成交量也在600多套的高水平。

但趋势未能持续,到了第三个周末(9月16日-9月17日),成交量已经有所下滑,回落到了400多套的水平。

“目前6成客户都是置换群体。”朝阳区东五环外一位资深房产经纪人表示,“认房不认贷”落地以后,此前已经腾出资格持币待购的客户,在新政的刺激下再次入市。

多位经纪人透露,新政后,意向售房群体明显增加,挂牌量大增,许多业主期待将手中房屋出售,以置换更优质房屋,实现“卖一买一,改善居住条件”。

根据中指监测,9月1日以来,北京二手房挂牌量增长10%左右,带看量明显增加,且新政后业主预期有所好转,议价空间较以往缩小。

置换链条的实现需要一定时间,市场新增购买力不足,就无法持续推动成交的热度。

有中介分析,手上有首套房购房资格的购买力,已经在新政后得到有效释放,而需要“卖一买一”进行置换的客户,房屋出售情况不算理想,需要降价换取成交速度,或者等待一定周期后,才可以重新进入市场。另一方面,客户的观望情绪仍在,“可买可不买的客户,都在看下一步市场怎么走,不急于出手。”

陈文静认为,北京楼市回暖行情预计将持续一定时间,但持续时间的长短一方面取决于购房者换房节奏,置换家庭卖房需要有刚需群体入场,如果刚需入市比较慢,也会导致换房需求入市的节奏放缓。

另一方面,北京楼市行情也取决于其他优化政策的跟进情况。陈文静表示,当前居民收入感受和就业预期尚未恢复,置换需求加杠杆购房整体较为理性,若限购等政策不松动,待前期积压的购房需求释放后,预计市场销售将趋于稳定。