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北京拟出台保租房新规,未来市场供应规模有望加大,2024年租金或稳中有降

2024-02-27 点击量:1254

龙年新春刚过,保障房市场又传来新的动向。

日前,北京市住房和城乡建设委员会发布了《关于规范本市保障性租赁住房租金管理工作的通知(征求意见稿)》(下称《通知》),公开征集意见的公告,在保障性租赁住房租金确定、租金备案、租金调整等方面提出了具体要求。其中对租金涨幅的要求提出,保障性租赁住房项目备案租金年度涨幅应低于项目周边同地段同品质市场租赁住房租金涨幅且不高于5%,租金调整后应重新提交备案。

2022年3月,北京市人民政府发布《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》(下称《方案》),提出争取在“十四五”期间建设筹集保障性租赁住房40万套(间),占新增住房供应总量的比例达40%的目标。

合硕机构首席分析师郭毅接受《华夏时报》记者采访表示,如果保障性租赁房能够长期运营,肯定能够对周边商品房的房租起到平抑作用,只是目前北京保障性租赁住房的供应规模相对较小,并且主要面向异地大学生招租。预计未来随着供应规模逐渐扩大,同时面向的人群从相对封闭转向较大的市场,就会对商品房的租金价格形成比较明显的平抑。

租金年涨幅不得高于5%

北京市住建委在《通知》的起草说明中指出,根据对已运营项目进行调查研究,《通知》从租金管理环节提出管理意见,进一步完善保障性租赁住房政策体系。除了年涨幅不得超过5%外,还对租金确定和备案程序两方面提出了要求。

在租金确定方面,保障性租赁住房项目租金由持有运营单位确定,且应当低于同地段同品质市场租赁住房评估租金。市场租金水平由持有运营单位委托专业房地产估价机构评估确定,可分别评估确定同类型同品质市场租金水平,分为成套住宅、公寓、宿舍三类。

与2021年7月国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》和2022年北京发布的《方案》相比较,保租房的租金要低于同地段同品质市场租赁住房评估租金是这类租赁房源的一贯要求,在其他地区也同样被严格执行。一个可以参考的例子是,1月中旬住建部部长倪虹到江西调研时参观了景德镇航空产教基地,该地有保障性租赁住房772套,有单人间、双人间、4人间,租金每月每平方米15元,较周边低约25%。

在备案程序方面,保障性租赁住房租金备案全程网上办理,持有运营单位在管理系统中提交相关依据材料,平台自动即时备案,提高工作效率。

而在租金涨幅方面,与前述国务院和北京发布的两份文件相比较,租金年涨幅不得高于5%此前并未写入。但2021年8月底住建部发布的《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中,明确了城市住房租金年度涨幅不超过5%。

另外,《通知》还规定,不进行租金备案、不如实申报项目租金、未明码标价、高于项目备案租金运营等行为将被采取约谈告诫、责令限期改正等措施处理。逾期不改正的持有运营单位,将被撤销保障性租赁住房项目认定书,取消已享有的相关优惠政策,并按规定进行失信惩戒。

供应加大后或可平抑租金价格

《华夏时报》记者从北京保障房中心网站上看到,目前已经入市的保租房项目,绝大多数都针对毕业大学生进行配租。例如,从2023年1月到现在配租的10余个项目中,除了常态化配租的燕保·平乐园家园面向在京无房、学历为全日制本科及以上,年龄不超过35周岁的青年,以及朝阳区十八里店西直河项目实行“供需对接试点”外,其他项目均明确面向毕业大学生进行配租。

郭毅告诉记者,从北京近两年的供地计划来看,保障性租赁住房用地现在还处在陆续收储和退租的过程中。之前供应的几个项目主要依靠收购的方式完成,持有运营单位的资金情况会影响供应规模和速度。另外,运营单位也会考虑项目自身的位置、周边租金水平、原始状态、装修状况等各方面因素,去平衡自己的成本和收益。

根据ICCRA住房租赁产业研究院报告,截至2023年12月,北京市保租房已有26个项目开业并投入使用,共提供约2.7万间房源。在租金方面,26个保租房项目在2023年的平均租金水平为3.58元/平方米/天,与北京集中式公寓整体的租金水平(4.82元/平方米/天)相比,折价25.6%,体现出保租房在平抑租金水平方面的贡献。

从市场端来看,北京等大中城市的房租确实出现了企稳状态。过去两年,随着一线城市租赁活跃度有所下降,房租连年上涨或将成为历史。根据纬房研究院发布的2023年度《中国住房租赁市场发展报告》,一线城市中,广州、北京和深圳2023年住房租金分别上涨0.87%、0.15%和0.09%,上海住房租金下跌3.85%。虽然同2022年年底四个一线城市租金同比全部收跌相比已经有所回升,但已经无法再现疫情前的高歌猛进态势。

一位在丰台区蒲黄榆地区租房的北漂小张告诉《华夏时报》记者,去年年中续租时,虽然租房旺季刚过,但整体市场仍然比较冷淡,因此中介并没有涨房租,还允诺只要换个承租人,就可以享受每月减免50元租金的“新客”优惠。

纬房研究院指出,随着保障性租赁住房、集体土地租赁住房等的持续入市,租赁住房供给增加,预计2024年租金总体稳中有降。