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成交量上来了!记者实探西城学区房:德胜老破小均价回归至11.3万元/平,已有多套学区房单价不足10万元成交

2024-06-03 点击量:264

房价下跌的趋势已经保持了很长一段时间,在此轮调整期中,北京也未能独善其身。国家统计局发布的数据显示,今年4月份,北京新建商品住宅的销售价格同比下降0.5%,二手住宅销售价格则同比下降8.0%。

从数据上可以看出,更具备市场自主性的二手房价格调整比新房明显。“市场整体肯定是赶不上高点的时候,学区房,也降了。”5月29日,北京西城德胜学区的一位置业顾问谷年(化名)对《华夏时报》记者说。

“降了多少?”记者问。

谷年说:“去年11月份德胜学区房的均价是13.1万元/平米,今年5月份的成交均价是11.3万元/平米。”把时间线往前移得久一点,2019年6月份,西城德胜的学区房在房地产热潮下,均价曾一度触及16万元/平米。

顶级学区房也得降价成交

在历史的楼市“高热”时期,学区房被严格管控。“西城的教育资源是最好的,所以尽管西城的学区房大多数是老破小,但依旧能卖出高价。”谷年对《华夏时报》记者说。公开资料显示,西城区是战国燕都蓟城所在地,是北京皇家文化和民俗文化的融合区。

在西城购置学区房的姜琳(化名)对西城的学区房登记分布如数家珍。姜琳对《华夏时报》记者说:“西城一共有11个学区,分别是德胜、金融街、月坛、什刹海、展览路、新街口、陶白、西长安街、广内、广外、大椿天。”

“北京学区房市场上流传着一句话,'德胜,西城的大哥’。”姜琳一言道出了德胜学区在西城区的市场价值。记者了解到,德胜学区有一家北京的“老牌牛小”,育翔小学。“这么说吧,把房子买在德胜的家长十有七八都是想'赌’育翔小学。”姜琳对《华夏时报》记者说。

之所以用“赌”这个字,是因为2021年7月份,西城区发文表示,在入学上执行多校划片的原则,即一个小区对应多所学校。这一机制意味着即便把房子买在德胜,也有可能会被调剂出学区。“今年采用登记入学,又有就近原则,应该不存在之前的问题了。”谷年对《华夏时报》记者说。

在“鸡娃”一词流行的时代,家长们愿意为孩子的教育一掷千金。“2019年,德胜学区房的均价涨到了16万元/平米,六铺炕的成交价能到18万元/平米。”谷年向《华夏时报》记者回忆了德胜学区房的辉煌时代。

在北京的其他片区,16万元/平米的价格算得上是“顶豪”,但如果买在德胜,却是意味着教育资源升级,而居住条件降级。“这边的房子都很老,最新的也是2003年前后建的。我们是陪孩子上学,买了一个一居室,只有40多平,把厨房改成了一间卧室,把燃气灶之类的全挪阳台上了。”一位居住在六铺炕的居民对《华夏时报》记者说。

多位置业顾问向《华夏时报》记者提供的成交数据显示,今年5月份,对口西师附小的六铺炕小区成交价在11万元至13万元/平米,对口育翔小学的学区房价格类似。同时,西城德胜学区已经出现了多套成交价不足10万元/平米的学区房,主要是对口五路通小学的学区房。

不仅仅是西城的学区房出现了价格回归,海淀的学区房也有明显的下降。“万柳学区蜂鸟家园的均价在5月份也回归到了10万元至11万元/平米左右,有的总成交价还不到600万元。”海淀万柳学区的置业顾问对《华夏时报》记者说。

不过,谷年依旧对西城学区房的未来持看好态度,他表示:“学区房前几年也出现过降价,但很快就涨回来了。西城学区很强这一点不言而喻,市场回暖回归也会很快。”

单月成交回归百套

持续关注学区房市场的姜琳发现,德胜的学区房价格的确较以前下降了,但“听说最近一个月卖得很好”。包括谷年在内的多位中介向《华夏时报》记者确认了这一点,并表示这个成交量是近两年德胜学区没出现的。

“5月份单月成交超过百套。”谷年说。

4月30日,北京发布楼市新政,表示在执行现有住房限购政策的基础上,允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭,到五环外新购一套住房。在此之前,北京还取消了离婚买房的限制。较严格时期来看,北京为楼市尽可能松绑。

5月17日,央行表示,全国首套房首付比例不低于15%,二套房首付比例不低于25%,并取消全国层面商业房贷利率下限,各城可以因城施策,决定是否使用政策箱中的工具。截至发稿,上海、深圳、广州均在“5·17”新政后对楼市的首付和房贷利率进行了再一轮调整,北京虽然尚未有动作,但“5·17”新政无疑给市场带来一些信心。

“五环外可以多买一套主要是利好新房去库存,因为五环外是北京新房供应的主力。但是也有一部分业主趁机卖掉五环外的房子,进城购买学区房,这也在一定程度上促进了西城学区房成交量的上涨。”谷年说。

在谷年看来,五环外新房常有,而手握“教育高原”王牌的西城二手房则是不常有,教育资源是“硬通货”。此外,多位新房的置业顾问对《华夏时报》记者表示:“5月份北京市场成交很好,特别是下半个月,小阳春大有要后移的势头。”

北京会跟上“史诗级”政策吗?

市场在等待北京动作,都在猜测北京是否会紧跟“5·17”新政的脚步,再度对楼市政策进行调整。截至发稿前,北京是4个一线城市中唯一没有发布新政的城市。

广州的调整力度最大,首套房商业贷款首付比例从此前的30%下降至15%,二套房首付比例下降至25%,同时取消了商业房贷利率下限。深圳的首套房首付比例调整为20%,二套房首付比例调整为 30%,并适当调低了房贷利率下限。上海力度较小,调整之一是首套房公积金贷款最低首付比例为20%。

北京上一次对首付比例进行调整还是在去年12月14日。目前,北京执行首套房首付比例最低30%,二套房首付比例最低40%的政策。房贷利率方面,城六区首套房、二套房的利率下限分别为不低于4.3%和4.8%;非城六区首套房和二套房利率下限则分别为4.2%和4.75%。同时,贷款的最长年限从此前的25年恢复至30年。

“短期来看,北京相关政策优化预期进一步增强,多项政策举措落地,预计将助推核心城市市场活跃度提升,从而加快全国市场筑底企稳。”中指研究院方面对《华夏时报》记者表示。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁